Между долей и паем



Альтернатива «долевке» Пока власти борются с предварительными договорами, в Петербурге все больший пласт продаж на первичном рынке осуществляется по договорам паевого взноса, то есть через кооперативы. «Жилищно-строительные кооперативы - довольно распространенная схема реализации квартир в строящихся домах. Она полностью отвечает действующему законодательству и поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для клиентов. По схеме ЖСК реализуют квартиры такие компании, как «Пионер», «ЦДС», «ЛенСпецСМУ» и др.», - говорит Илья Логинов, директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости». С ним согласен Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». «ЖСК - это легитимная схема работы с дольщиками в рамках законодательства, которой пользуются наши некоторые партнеры - городские застройщики. Жилищно-строительные кооперативы, связанные с крупными и серьезными участниками рынка, зарекомендовали себя как достаточно эффективная инвестиционная схема», - говорит он. Всего, по оценкам участников рынка, по этой схеме продается около 30% строящихся домов в Петербурге. Сегодня известны следующие виды жилищных кооперативов. Первый - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они образуются в рамках одного многоквартирного дома - знакомый с советских времен вариант. Второй вид - кооператив нового типа, или так называемый жилищно-накопительный, - ЖНК. Это вновь появляющиеся в соответствии с недавно разработанной законодательной базой объединения покупателей жилья, работающие по принципу взаимного кредитования с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Кооператив, даже если он называется жилищно-строительным, сам не строит, а выступает как правило инвестором строительства, заключая договор с застройщиком. «На сегодняшний день многие застройщики действуют через жилищно-строительные кооперативы. По нашим оценкам, так работает почти треть застройщиков», - говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. Схемы разные нужны Как говорят участники рынка, сейчас отдать предпочтение одной из форм - ДДУ или ЖСК - пока нельзя. «Лучше всего работать по предварительным договорам. А остальные пути (и договоры долевого участия, и жилищно-строительные кооперативы) имеют свои сложности и подводные камни», - заявил глава одной из крупных строительных компаний. Некоторые застройщики в своей деятельности используют оба формата. Например, так работают «ЛенСпецСМУ», СК «Мегалит». «У нас несколько домов строятся по договорам долевого участия, на одном объекте сформирован ЖСК. Сейчас мы сравниваем, какая из схем выгодней и удобней. Окончательно сказать пока сложно. Понятно станет где-то через полгода», - рассказал генеральный директор «Мегалита» Александр Брега. С другой стороны, по мнению заместителя генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость» Натальи Тужиловой, в нынешней ситуации только ДДУ может гарантировать покупателю необходимую защиту. «Наша компания работает по 214-ФЗ, так как только этот закон полностью защищает дольщика и дает ему гарантии. И в этом - самый неоспоримый плюс закона. Застройщик, работающий по 214-ФЗ, более внимательно относится к срокам сдачи и качеству строительства. Этот закон позволит оставить на строительном рынке только сильных участников, которые смогут работать в рамках принятого закона», - считает она. С ней не согласен Илья Логинов. «В действительности не имеет принципиального значения, по какой форме заключен договор с покупателем. Львиная доля успеха зависит от компании - ее репутации, финансовой устойчивости и т. п. В конце концов ДДУ не страхует от банкротства застройщика, заморозки объекта и срыва сроков строительства», - говорит эксперт. Плюс и минус «Самой важной отличительной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что право требования по этому договору не регистрируется в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу. В данном случае право на регистрацию собственности дает не договор, а справка о полной выплате паевого взноса. И, надо отметить, сложностей с правовой регистрацией при сдаче домов, построенных по схеме ЖСК, нами замечено не было», - рассказывает Елена Амирова, директор департамента долевого строительства «АРИН». «Существенное преимущество жилищно-строительных кооперативов заключается в том, что договор по схеме ЖСК не требует регистрации. В связи с этим исчезает сложность с мучительным оформлением документации, ведь задержки по этой причине сегодня доходят до трех месяцев», - находит преимущество для застройщика и Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп». Самым большим плюсом в схеме ЖСК для покупателей является то, что члены кооператива имеют право не только выбирать и переизбирать руководство ЖСК, они еще и имеют право контролировать строительство - отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. Кроме того, уже после сдачи дома в эксплуатацию пайщики имеют право на получение прибыли от коммерческой деятельности ЖСК, например от сдачи в аренду помещений. Но у каждого явления есть и оборотная сторона. Так, в этом случае члены ЖСК несут ответственность по всем обязательствам кооператива. «Плюс схемы ЖСК в том, что большинство решений принимаются общим собранием. Пайщик может принимать участие в деятельности кооператива. Материальная выгода - в поэтапной оплате жилья», - говорит Ольга Литвиченко. Минусов, как отмечают опрошенные специалистами «Бюллетеня Недвижимости» эксперты рынка недвижимости, несколько. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон «О защите прав потребителей». Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу не предъявишь. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя. К каждому кооперативу надо подходить индивидуально, заявляют эксперты, универсальных рекомендаций не существует. «Покупатели менее расположены к ЖСК и проявляют недоверие к ним. В целом, конечно, здесь есть определенные риски, но то, что дом строится с созданием жилищно-строительного кооператива, не является самым определяющим фактором. Всегда нужно изучать документы, репутацию застройщика и понимать, что на нынешнем рынке рисков не избежать. Поэтому я считаю, что ЖСК будут дальше продвигаться строительными компаниями и интерес со стороны покупателей к ним будет. Предложат привлекательные объекты - получат потенциальных покупателей квартир», - рассуждает Елена Амирова. Для застройщика минусом схемы ЖСК является невозможность получить проектное кредитование, а для покупателя - ипотечный кредит в банках. «Даже в докризисное время банки отказывались выдавать ипотеку, так как книжка пайщика не может быть основанием для предоставления займа», - рассказывает Наталья Тужилова. Резюме Однозначно решить, какая схема больше защищает интересы дольщиков или застройщиков, нельзя. И в договорах долевого участия, и в жилищно-строительных кооперативах есть свои минусы и плюсы, которые мы описали выше. Основная рекомендация, которую дают все эксперты: прежде всего при покупке квартиры правильно оцените риски и репутацию строительной компании. А какая схема будет потом применена, это вторично. Справка «Бюллетеня Недвижимости» 1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и(или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. 2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. 3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. 4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. 5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами. Статья 110 Жилищного кодекса РФ Для застройщика Плюсы 1. Можно начинать привлекать деньги пайщиков (покупателей квартир), не имея разрешения на строительство. Это абсолютно законно, хотя далеко не все компании пользуются этим правом. 2. Допустимы задержки по срокам сдачи дома. В ЖСК нет жестких требований и штрафов, как в долевом строительстве, за нарушения сроков и регламентов строительства. 3. Значительно проще и быстрее происходит оформление документов. 4. В некоторых случаях строительство по иной схеме невозможно в силу специфических условий владения земельным участком. Минусы 1. Сложности с привлечением банковских кредитов. Банки очень неохотно кредитуют подобные проекты. 2. Возможность участия пайщиков в принятии решений, а также их влияния на ход строительства. Для покупателя квартиры Плюсы 1. Более выгодные условия оплаты. В ЖСК платежи за квартиру не ограничены сроком строительства объекта. 2. Как правило, квартиры в ЖСК обходятся существенно дешевле. Минусы 1. Договоры ЖСК не регистрируются в Управлении Росреестра по СПб, как договоры ДДУ, поэтому могут возникнуть сложности с удовлетворением требований пайщика через суд в случае, если застройщик оказался недобросовестным. 2. Сложнее получить ипотеку. Очень немногие банки готовы давать кредиты на квартиры в таких домах. 3. Если в ДДУ стоимость квартиры фиксируется и не может быть изменена, то в ЖСК возможны изменения в стоимости объекта, если на общем собрании пайщиков будет принято решение об этом.




на главную
Хостинг от uCoz