История от юриста: как рейдеры захватывают квартиры



Покупкой доли в квартире сейчас никого не удивишь. И чаще всего кусочки собственности в столице покупают иногородние граждане. Для прописки. Но нередко доля становится плацдармом для захвата всей квартиры. И в Москве по такому принципу, как можно понять из сообщений правоохранительных органов, орудует уже не одна группировка нечистых на руку людей. Вот реальная история такого захвата, сопровожденная комментарием юриста. О том, как действуют квартирные рейдеры, рассказывает Вячеслав, отец притесняемой стороны: Начало. Мой сын Денис проживал с бабушкой с 1993 года, там же был и прописан. Он оказывал ей помощь, поэтому завещание бабушка оставила на него. Умерла она в 1997 году. И хотя было завещание, но одной из двух дочерей бабушки полагалась обязательная доля, которую та и получила. Это Тамара Михайловна, родная тетя Дениса. Помимо квартиры наследникам отошла еще и дача. Также в долях. И мы хотели часть дачи обменять на часть квартиры - об этом ранее была договоренность с тетей Дениса. Но сделать этого не успели. Вскоре тетя Дениса попала в больницу (нам об этом даже не сообщили), где и скончалась. Даже о похоронах известили лишь за 4 часа. Но мне это тогда не показалось странным, так как мы знали, что ее дочь Наташа, двоюродная сестра моего сына Дениса, любит выпить, и поэтому неоднократно находилась в лечебно-трудовых профилакториях. А вот дальнейшие события уже вызвали некое недоумение, и стали возникать разные нехорошие мысли. Смотрите сами. Не успели мы похоронить тетю, как через 7 дней умирает ее сын от травмы, полученной в электричке. Осталась одна дочь Наташа, злоупотребляющая алкоголем. И в ее распоряжении - неприватизированyая однокомнатная квартира в Текстильщиках. Не успела она еще вступить в наследство, как ее женили на молодом парне из того же района. Все это время мы пытались с ней встретиться и решить вопрос с долей квартиры (обменять на долю дачи или по-родственному как-то договориться), но, видимо, Наташа попала в плотное кольцо «опекунов» уже тогда. Даже поговорить по телефону было невозможно, а в квартиру просто не пускали, но если нам и удавалось прорваться, то сквозь пьяный бред родственницы ничего, кроме мата, понять было нельзя. Вскоре эти «добрые» люди помогли Наташе приватизировать квартиру, оформили наследство, в том числе и на долю в однокомнатной квартире (как мы впоследствии узнали), где проживал Денис. А вскоре после этого Наташа, двоюродная сестра Дениса, просто испарилась из Москвы. Впоследствии мы узнали, что квартира продана, а Наташа уехала в город Алексин Тульской области. Это было в 2001 году. Ну, уехала и уехала. Дело хозяйское. Мы успокоились, и сын жил спокойно почти 4 года, оплачивая коммунальные услуги за квартиру, веря в то, что Наташа объявится, и вопрос с долей решится. Мошенники активизируются. 2005 год. В РЭУ объявляется некто Ведяшкин и оформляет карточку собственника на 1/3 доли. Ведяшкин эту долю легализует только после того, как в 2004 году Наташа умирает в Алексине. Затем он начинает названивать маме Дениса и предлагать встретиться. Он предлагает через риэлторскую фирму продать всю квартиру и деньги поделить. Такой расклад нас не устраивал. Да и где жить сыну? Ведь эта квартира - его единственное жилье. Когда я с Ведяшкиным встретился, то из разговора узнал, что долю Наташа (двоюродная сестра Дениса) подарила Ведяшкину - чужому нам человеку - еще в 2001 году. Я предложил Ведяшкину эту долю, полученную предположительно мошенническим путем, нам просто отдать. Сын там уже давно живет, денег на выкуп у нас нет, будь, мол, человеком. Ведяшкин ответил: «Жалеешь, что сам вовремя не подсуетился?» Я встретился с руководством отдела этой риэлторской компании, объяснил ситуацию, но компания от помощи в совершении сделки с долей Ведяшкина отказалась. В это же время мы написали заявление в милицию, в котором изложили историю «приобретения» доли в нашей квартире неким третьим лицом. Да еще по договору дарения. После чего Ведяшкина пригласили в милицию. Там он пояснил, что хорошо знал Наташу (двоюродную сестру Дениса) и она, мол, ему долю подарила. Милиция его больше не тревожила. Тогда мы начали писать в другие инстанции. После чего вскоре Ведяшкин передарил долю некой Милорадовой. Она предлагала нам выкупить эту долю за $25 тыс. Официально через нотариуса нас известила. Мы официально ответили, что по доле и другому имуществу, принадлежавшему Наташе, предположительно совершено мошенничество и в данный момент ведется следствие, поэтому вопрос о выкупе в данный момент стоять не может, да и денег у Дениса нет. Тогда Милорадова передаривает долю сразу двоим: Зорихину и Кириллову. Они получили в дар уже по одной шестой. Новые собственники идут на приступ. В мае 2008 года одаренные товарищи зарегистрировали права собственности и, пока сын уехал в Эстонию в отпуск, решили вселиться в квартиру. Пришли, позвонили соседке и попросили ее открыть дверь в тамбур. Мол, мы собственники и будем здесь жить. Соседка сказала, что ничего не знает, и закрыла дверь. Тогда они начали ломать замок двери в тамбур. Соседка звонит в милицию по 02. Оттуда никто не приезжает. Сломав замок двери в тамбур, они начали ломать дверь квартиры сына. Тогда соседка позвонила мне и сообщила о происходящем. Когда я приехал, то не смог войти в квартиру. Замки были заменены. Соседка сказала, что, мол, те, кто ломал дверь, что-то вносили и выносили из квартиры. Я сам звоню по 02. Спрашиваю их, почему не приехали? Диспетчер отвечает: «А разве никто не выезжал?» Я сказал, что нет, и попросил приехать хоть сейчас. Но прождал час, и никто не приехал. Я звоню опять в милицию. Через какое-то время приезжает участковый: «Вячеслав, они ко мне приходили, сказали, что собственники, и попросили помочь вселиться. Я не пошел, это не наша функция. Значит, они вселились сами». После этого я пошел в ОВД и написал заявление. А в милиции, когда я пришел, все сотрудники мне говорят, что новые жильцы - собственники и имеют право вселиться. На каком основании? У них же доля слишком мала (жилая по 2,5 метра на каждого), сын там живет, там его вещи. Так же нельзя делать, должно быть решение суда на вселение или соглашение собственников. Мне отвечают: приедет сын, тогда и будем разбираться. И когда вызванный мною сын приехал, мы с ним написали объяснения участковому и вскрыли замок квартиры. В квартире все вещи Дениса были сброшены в угол и вся площадь заставлена чужой мебелью. Ничего из вещей Дениса, правда, не пропало. Затем мы вызвали мастеров, поставили сейфовые замки и сделали на них бронированную накладку. Игра на нервах. А вечером мне звонит сын и говорит: «Папа, они ломают дверь». Я ему посоветовал позвонить в милицию. Общий замок тамбурной двери сломали еще до меня. Когда я приехал, то в подъезде стоял полный кавардак. Шум, гам, запах бензина и снопы искр. Новоявленные собственники пилой-болгаркой спиливали замки в квартиру. Все соседи попрятались. Мы пришли с участковым. Там была и местная милиция. Я объяснил, что я отец, сын в квартире. Также сказал, что прокуратурой и ОВД ведется проверка, документы находятся в прокуратуре, и вселяются товарищи незаконно. Участковый пытался их образумить, но не уговорил. После чего ушел, оставив меня с этими ребятами, наряд милиции тоже уехал. Собственники долей меня оттолкнули от двери в квартиру, завели пилу и режут двери дальше. Я стою в коридоре на лестничной клетке, что мне еще оставалось делать? Заходят в квартиру. Я за ними. Сыну говорят, почему, мол, нашу мебель переставил. Тот растерялся. Я говорю, что у вас всего треть, вот ее и занимайте, а потом будем разбираться. Они говорят «хорошо», ставят рядом 2 кушетки. Один достал пиво, лежит и пьет. Другой что-то на кухне делает. Одним словом, до 2 часов ночи они находились в квартире. Мы с сыном в это время сидели и писали заявление в прокуратуру. Потом они резко поднялись и ушли. После чего еще часа два звонили. Мы поднимем трубку, и в ней молчание. Утром мы пришли в прокуратуру ВАО и отдали заявления. Там говорят: «А что мы сделаем? Они собственники, раньше надо было думать». После чего сын сказал, что жить в такой обстановке он не может и вынужден переехать к маме. Мужик с гантелями. Через какое-то время приехали мы с сыном за частью необходимых на первое время вещей. И только мы вошли в квартиру, как в ней появился крепкий молодой мужчина с гантелями. Он нам сказал, что он спортсмен, боксер и тут живет. На каком основании? «А на том, - ответил тот, - что родственник Зорихина. Он, мол, меня тут поселил. И живу я не один. Со мной еще друг». Наши вещи и мебель опять были свалены в угол. Мы молча собрали вещи и удалились. Спустя несколько дней зашли снова. И опять только пришли, как появился этот мужчина. Может, они датчик поставили, чтоб входить тогда, когда приходим мы. Когда мужчина пытался завязать с нами разговор, то мы его спросили: «А на каких основаниях они с другом проживают? Он ответил, что на законных. Мол, у меня договор аренды. Действительно, он предъявил договор, где было написано, что ему и его другу Зорихин сдал в аренду свою 1/6 часть квартиры за 5 тыс. руб. Мы опять пишем заявление в ОВД и прокуратуру о том, что в квартире живут посторонние люди. Никто не реагирует. Нам говорят, что это их родственники, они, мол, могут жить. Тем более между ними заключен договор аренды. Все законно. Они своей мебелью заняли всю квартиру, сыну, владельцу 2/3, оставили лишь небольшой кусочек в квартире. А на очередную передвижку их мебели арендатор с гантелями с угрозой сказал: «Если будете ухудшать наши жилищные условия, то я с вами разберусь». Грустный финал. Между тем за квартиру никто из них не платит. Мы вновь пишем заявление в милицию. Собственников долей и арендаторов несколько раз вызвали в ОВД, где они давали показания. Дальше на нас начинается психологическое давление. Но, видя, что это результатов не дает, Зорихин свою 1/6 часть доли передарил Кириллову, который стал владельцем трети квартиры. Не прошло и месяца, как Кириллов свою долю снова передарил - некой гражданке Ермаковой. Она тоже завезла в квартиру мебель и свои вещи. Потом и вовсе захватила всю квартиру, сменив замки. Разговаривать с нами она не хочет, отсылает к доверенному лицу Рахматуллину, который, как мы потом узнали, работает юристом. Тот тоже никаких требований не выдвигает. Наши вещи опять же сдвигаются в угол. Когда мы приходим и пытаемся говорить с Ермаковой, то она звонит Рахматуллину, который ей что-то по телефону советует. Однажды вызвала милицию, сама открыла дверь и о чем-то говорила с ними в коридоре. После чего милиционеры с автоматами, войдя в квартиру, сразу же нам сказали: «Вы зачем избили женщину и порвали ей бюстгальтер?» Мы после таких заявлений просто были в шоке. Милиционеры проверили у нас документы и, видя, что обстановка вполне нормальная, посоветовали Ермаковой обратиться в травмпункт, чтобы зафиксировать свои побои, если они действительно есть. Насчет меня они сказали, что я отец собственника и могу только до 22 часов находиться в квартире. Далее события развивались следующим образом. Приехал Рахматуллин (мы с сыном находились у участкового) и начал орать на нас. Он оскорблял нас, а потом сказал, что Денис маньяк и хотел изнасиловать его женщину. А когда через несколько дней мы приехали за вещами, то замки были сменены. Зная, что Ермакова дома, мы пригласили участкового. Надеялись, что ему женщина дверь откроет, но увы. Через замочную скважину она сказала, что дверь не откроет. Участковый ушел. Мол, что я могу, обращайтесь в суд. ...И суд Денису действительно помог вселиться в СВОЮ квартиру, но часть ее до сих пор продолжает «висеть в воздухе». Та сторона не оставляет попытки через суд добиться документа на вселение. И у нас нет никакой уверенности в том, что завтра не придет новый собственник с болгаркой и не начнет вновь спиливать замки... Ольга Андреева, юрист агентства недвижимости «Триумфальная арка»: В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, право собственности имеет три составляющие: владение, пользование, распоряжение. Поэтому собственник, имея даже мизерную долю в праве собственности на квартиру, может по своему усмотрению распорядиться ей. Он имеет право ее продать, подарить, завещать или обменять. А так как имущество (квартира) общая, то каждый участник долевой собственности имеет равное право владения и пользования частью общего имущества соразмерно его доле. Все участники долевой собственности должны договориться между собой о порядке пользования общим имуществом. Если договоренности не достигнуты, то любая из сторон может в судебном порядке инициировать установление режима пользования имуществом. Кроме того, любой собственник может просто вселиться в квартиру, в которой у него имеется доля. Но при этом необходимо понимать, что доля - это не отдельная комната в квартире. Поэтому в случае вселения просто необходимо заключить соглашение о порядке пользования квартирой всем имеющимся сособственникам. Если нет согласия между сособственниками, что чаще всего и бывает, то данный вопрос придется решать в судебном порядке. На сегодняшний день таких ситуаций, какая описана выше, более чем достаточно. И разобраться в таком вопросе, как проживание людей в однокомнатной квартире, которые не являются родственниками, может помочь только суд. Что касается конкретного случая, то я считаю, что хозяева здесь сами во многом виноваты. Ситуацию, которая сейчас сложилась, вполне можно было предотвратить. Надо было просто вовремя оформить все документы на квартиру и не допустить продажу доли третьему лицу. Тем более они знали, что их родственница имеет пристрастие к алкоголю, и не могли не понимать, к чему это может привести. Поэтому сейчас все расставить по местам сможет помочь только суд. Милиция же, как правило, в такие дела старается не вмешиваться. Им предъявляют документ о собственности на долю в квартире, и они считают данное основание законным для нахождения гражданина в этой же квартире. По поводу того, что квартира часто через договор дарения переходила от одного человека к другому, хочу сказать следующее. Как правило, продавцы долей квартиры, чтобы избежать решения вопроса с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, получая за свою долю деньги, оформляют сделку путем заключения договора дарения. Такая сделка в соответствии с законодательством является притворной, а потому ничтожной, то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку. Доказывать притворный характер сделки необходимо в судебном порядке. И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег «дарителем» доли, то суд признает сделку дарения недействительной. Так как дарение - сделка безвозмездная, довольно сложно сказать, можно ли привлечь маклера именно за мошенничество. Хотя признать указанное дарение недействительным попробовать можно. Только обращаться по этому вопросу нужно не в милицию и прокуратуру, а опять же в суд.




на главную
Хостинг от uCoz