Задаток в сделках с недвижимостью: как защитить свои интересы



Заключая любую сделку, стороны хотят иметь какую-то гарантию того, что обязательства будут исполнены в полном объеме. Самыми распространенными гарантиями являются неустойка, поручительство, залог и задаток. Все они относятся к способам обеспечения исполнения обязательств. Сегодня мы поговорим о задатке. Что такое задаток Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, которую одна из договаривающихся сторон выдает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Условие о задатке должно быть выражено только в письменной форме. Это может быть отдельный документ, например соглашение о задатке. Наряду с этим допускается прописать условие о задатке и в тексте договора. Особенно распространен задаток в сделках купли-продажи недвижимости. Покупателя устраивает приобретаемое имущество, а продавца - сумма денег, которую хочет заплатить покупатель. Но купить недвижимость - не то же самое, что купить хлеб в магазине. Сделка не одномоментная и требует времени на оформление. За это время как одна, так и другая сторона теоретически могут передумать участвовать в сделке. Стороны решаются прибегнуть к задатку: покупатель передает продавцу определенную сумму денег. Задаток связывает стороны и гарантирует им определенные неудобства, которые они могут понести, если откажутся от сделки. Что будет с задатком, если стороны передумают заключать сделку Итак, продавец и покупатель договорились о продаже и даже составили договор, в котором упомянуто условие о задатке. Если все пойдет по первоначальному плану, покупатель должен будет доплатить продавцу оставшуюся часть денег, а продавец - передать продаваемое имущество. А вот если одна из сторон откажется от сделки, будут иметь место следующие последствия: - если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. То есть если покупатель передумает покупать недвижимость, то он теряет задаток; - если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то эта сторона обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. В нашем случае, если продавец передумал расставаться с недвижимостью, он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка: стороны под страхом потерять деньги не должны отказываться от своих обязательств. Если же стороны договора полюбовно договорились прекратить договорные отношения, то задаток возвращается покупателю. На практике все происходит, как и написано выше. Но, соглашаясь на задаток, стороны договора должны помнить о моменте заключения договора с недвижимым имуществом: в некоторых случаях, несмотря на соглашение о задатке, денежная сумма не может расцениваться как задаток. Договор и задаток на примерах Соглашение о задатке будет действительным лишь в том случае, если договор, в счет которого был внесен задаток, является заключенным. Из ст. 380 ГК РФ вытекает, что задаток выдается в доказательство заключения договора. Таким образом, если договор не заключен, то и условие о задатке не действует. Не все договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Это право собственности на недвижимое имущество регистрируют во всех случаях, а договоры, предметом которых является недвижимое имущество, регистрируют лишь в ряде предусмотренных законом случаев. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Сделки (договоры), НЕ подлежащие регистрации: - договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). В данном случае в ЕГРП регистрируют только переход права собственности к покупателю; - договоры мены объектов нежилого назначения; - договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года; - предварительные договоры; - брачные договоры (подлежат обязательному нотариальному удостоверению); - договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Государственной регистрации подлежат следующие виды договоров: - договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (в общем, купля-продажа жилых помещений); - договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них; - договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта); - договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением; - договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года; - договоры участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (согласия на заключение договора). Как правило, это выражается в подписании договора сторонами. Хотя в некоторых случаях в тексте договора может быть обозначен конкретный срок, когда договор вступает в силу и считается заключенным. Ситуация с задатком на примерах Допустим, продается гараж. Продавец и покупатель составили и подписали договор купли-продажи, в котором предусмотрено, что покупатель в счет исполнения своих обязательств по договору вносит продавцу задаток в размере 10% от стоимости гаража. До момента регистрации права собственности гаража покупатель решил отказаться от сделки, о чем известил продавца. Гараж относится к недвижимому имуществу нежилого назначения, а это означает, что договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Такой договор считается заключенным и вступившим в силу с момента его подписания продавцом и покупателем. Таким образом, продавец имеет полное право не возвращать задаток. А вот если продавец передумает продавать гараж, то покупатель имеет право потребовать задаток в двойном размере. Рассмотрим другой пример. Продается квартира. Продавец и покупатель составляют и подписывают договор, в котором предусмотрено, что покупатель передает продавцу задаток в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Деньги (задаток) переданы, но покупатель находит лучший вариант и отказывается от договора. Имеет ли право продавец оставить задаток себе? В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В рассматриваемом случае договор не был зарегистрирован, стороны только подписали его. Это значит, что договор не является заключенным. И это говорит о том, что продавец не вправе оставлять задаток себе, у него попросту нет законных оснований для этого. Если продавец откажется возвращать деньги добровольно, то покупателю следует обращаться в суд с исковым заявлением к продавцу. Точно так же, если продавец передумывает продавать квартиру, а договор еще не зарегистрирован, то покупатель не вправе рассчитывать на двойную сумму задатка.




на главную
Хостинг от uCoz