Рынок недвижимости России нельзя сравнить ни с каким другим



Приход институциональных инвесторов в Россию должен изменить отношение российских девелоперов к недвижимости, считает управляющий партнер Colliers International по Восточной Европе Россия - огромный рынок, который пока относительно не насыщен коммерческой недвижимостью. Вероятнее всего наибольший потенциал для консультантов, работающих на этом рынке, заключается в области инвестиций в недвижимость и развитии рынка институциональных инвесторов в России, который находится на начальной стадии своего развития, считает управляющий партнер международной консалтинговой компании Colliers International по Восточной Европе Хадли Дин. В интервью "Интерфакс-Недвижимость" эксперт сделал прогнозы по развитию рынка коммерческой недвижимости в России, а так же рассказал о том, чем рынки Восточной Европы более привлекательные, чем российский, и почему сюда довольно плохо привлекаются иностранные инвестиции по сравнению со странами Восточной Европы. Вы как-то сказали, что Россия является "самым интересным рынком региона благодаря еще не реализованному потенциалу". Расскажите подробнее, в чем заключается ее потенциал (в том числе в разных отраслях и регионах)? В первую очередь я говорил о том, что Россия обладает большим нереализованным потенциалом для развития бизнеса консалтинговых услуг и для Colliers International, в частности, поэтому этот рынок и является для меня «самым интересным». Россия - крупнейшая страна в мире. Она простирается на 9 часовых поясов и соединяет Европу и Азию. Но важно понимать, что помимо Москвы в России есть еще 14 городов с населением более 1 млн жителей. Это огромный рынок, который пока относительно не насыщен коммерческой недвижимостью. Например, уровень вакантных площадей в офисах класса А в Москве составляет около 17%, в Варшаве этот же показатель равен 6%. Обеспеченность населения профессиональными торговыми площадями в Москве составляет 264 кв. м на 1000 человек, тогда как в Варшаве насыщенность торговой недвижимостью превышает 780 кв. м на 1000 жителей. Вероятнее всего наибольший потенциал для нашей компании и других консультантов, работающих на этом рынке, заключается в области инвестиций в недвижимость и развитии рынка институциональных инвесторов в России, который находится на начальной стадии своего развития. Приход институциональных инвесторов в Россию должен изменить отношение российских девелоперов к недвижимости. Почему он "самый интересный" относительно других стран Восточной Европы? В России абсолютно другой рынок, который нельзя сравнить ни с каким другим, он уникален во многих аспектах. Что делает его для меня интересным, так это отсутствие большого количества западных институциональных инвесторов на рынке. Потенциально рынок обладает большими возможностями, что находит отражение в ставках капитализации на объекты в Москве в сравнении с такими городами восточной Европы, как, например, Варшава или Прага (ставка капитализации по офисным объектам класса А в Москве составляет 9,5% против 6,5% и 6,7% в Праге и Варшаве соответственно). Чем российский рынок коммерческой недвижимости отличается от европейского? Какие вы видите самые главные отличия? На рынках Западной Европы правят институциональные инвесторы и фонды, которые нацелены на максимизацию стоимости недвижимости. Российский рынок развивается благодаря российским инвесторам и девелоперам, которые нацелены на максимизацию арендного потока от объекта недвижимости. На европейских рынках, например, арендодатель готов предоставлять сниженные арендные ставки арендаторам в обмен на более длинные договоры аренды, так как это максимизирует долгосрочную инвестиционную стоимость здания. Ранее в России девелоперы, напротив, требовали более высокие ставки при заключении длительных договоров аренды, ожидая, что ставки аренды вырастут за время срока действия договора. Помимо этого для России больше, чем для остального мира, характерна зависимость цен на рынке недвижимости от цен на рынке сырья, такого как нефть и газ. Россия предлагает больше возможностей инвесторам, которые готовы делать более рискованные вложения, но могут ожидать и больший возврат инвестиций. Какие плюсы и минусы российского рынка вы можете отметить относительно стран Восточной Европы? Главное преимущество российского рынка заключается в том, что правительство обеспечивает его стабильность, в отличие от рынков Европы. Он конечно по-прежнему очень рисковый, но и доходность инвестиций более высокая. Что же касается недостатков, то, как я уже сказал, на российском рынке преобладают российские инвесторы и девелоперы, а рынок институциональных инвесторов пока развит достаточно слабо. Другие барьеры для выхода на рынок, которые стоило бы отметить, это административные вопросы и бюрократия. Россия проходит похожий путь развития как страны Восточной Европы или имеет свой собственный? Сравнение с какой из стран Восточной Европы наиболее подходит России? Развитие рынка в России очень зависит от государственной политики, а не развивается под влиянием спроса на недвижимость со стороны инвесторов. Россию нельзя сравнивать с другими странами Европы с точки зрения пути развития. При детальном рассмотрении, я бы предположил, что Россия имеет схожие черты с Украиной. Давайте перейдем к инвестициям. Почему сюда довольно плохо привлекаются иностранные инвестиции по сравнению со странами Восточной Европы? Чем рынки Восточной Европы более привлекательные, чем российский? Менее привлекательной Россию по сравнению с другими странами Европы делает то, что у инвесторов зачастую нет стратегии выхода из проектов. Рынки Восточной Европы более привлекательны, так как на них изменения более очевидны и их легче предугадать. Россия остается интересным рынком для международных инвесторов, хотя по-прежнему он считается более рискованным, чем, например, рынки Польши и Чехии, - этим объясняется разница в соотношении доходности и цены. Я полагаю, что инвестиционная активность останется сдержанной, во многом благодаря осторожности банков, отражающейся на условиях кредитования, и осмотрительному отношению инвесторов к рискам. В 2011 г. консервативные инвестиционные фонды начинают возвращаться на рынки с более высоким уровнем риска в поисках более высокой доходности, которая должна обеспечить прирост капитала за счет компрессии ставок капитализации. Однако процесс восстановления экономики по-прежнему еще не завершен, поэтому цена играет большую роль при принятии решения об инвестиционной покупке.




на главную
Хостинг от uCoz