Недвижимость измеряется не количеством, а наличием



Представьте, что у вас есть встроенный шкаф. Теперь представьте, что по документам на квартиру (скажем, о приватизации) площадь шкафа не учитывается, а вот у БТИ иное мнение. "Велика важность!" - скажете вы и будете неправы. Несовпадение воззрений разных органов на шкафы может стать основанием для отказа вам в праве продать вашу квартиру! Если документы оформлены неправильно или в них есть расхождения, в регистрации вполне могут отказать. О некоторых тонкостях этого процесса рассказала Марианна Пискунова, старший научный сотрудник научно-исследовательской части Российской правовой академии Министерства юстиции РФ. Ее рассказ интересен тем, что она имеет опыт работы как в самой системе регистрации, так и в коммерческих структурах, связанных с инвестициями в строительство. Площадь - это переменная, обязанная быть постоянной "Некоторое время я работала в Российском институте государственных регистраторов, проводя обучение, необходимое для назначения их на должность. Как это ни курьезно, но первое, с чем я столкнулась, перейдя на работу в коммерческую организацию - это... отказ в государственной регистрации. Поэтому теперь я с полным правом могу представляться как лицо, пострадавшее от государственной регистрации", - говорит М.Пискунова. Отказ был вызван тем, что не сошлись площади. Проблема эта одна из самых распространенных. С точки зрения М.Пискуновой, такая практика совершенно неправомерна: "Право на недвижимость - это право на вещь, а не право на ее площадь. Площадь - это всего лишь одна из характеристик этой вещи". Локальное торжество здравого смысла Надо сказать, что практика отказов в регистрации по мотивам несоответствия площадей или самовольных перепланировок в Москве повернулась в последнее время в сторону здравого смысла - такие сделки стали регистрировать, хотя и указывая на факт незаконной перепланировки. Надо помнить, говорит г-жа Пискунова, что перепланировка - это действия собственника, в ее результате объект не уничтожается. Самовольная перепланировка недопустима, но это административное правонарушение, которое предусматривает административные, но никак не имущественные санкции. А вопросы собственности лежат в иной плоскости - в плоскости гражданского законодательства. В случае расхождения данных о площади в единый реестр должны заноситься данные технической инвентаризации (как и в других случаях). Из правоустанавливающих документов должна браться не площадь, а сведения о собственнике. Есть вещи, которые определяются родовыми признаками (нефть можно измерить в баррелях, трубы в погонных метрах), а есть те, которые определяются признаками индивидуальными. Недвижимость индивидуализируется, прежде всего, не по количественным характеристикам, а по адресу - на то она и недвижимость, что ее нельзя сдвинуть с места. Чужого нам не надо, но и вашего не отдадим В отличие от Москвы в некоторых регионах случаи бывают просто анекдотические. Вот пример: в 90-х годах Комитет по управлению имуществом продал нежилое здание, скажем, улица Ленина, дом 2 площадью 500 кв. метров. Цена была определена, исходя из этой площади. Но ведь продан был не ситец по метражу, а конкретный объект по конкретному адресу. Теперь собственник привел подвал в божеский вид, тут и начались проблемы. Подвал неожиданно превратился в "подвальное помещение". Казалось бы, какая разница? Большая, поскольку площадь такого помещения учитывается в общей площади, и теперь это уже не 500, а 700 кв. метров. Теперь, когда собственник решил продать свой объект, Комитет по имуществу очнулся от сна и... заявил свои права на дополнительные метры! Логика такова: подвальное помещение он не продавал. Они говорят: "Мы продали вам столько метров, а вы теперь продаете не столько, поэтому платите нам и за эти метры, а потом уже продавайте на здоровье". Стоять, не двигаться, бояться! Еще одна зарисовка из практики регистрации. На этот раз драма со счастливым концом. Приватизированная квартира. Площадь 35 кв. метров. При приватизации никто квартиру не мерил, а сегодня БТИ насчитало с лоджиями и встроенными шкафами 37 кв. метров. В результате, данные техпаспорта БТИ не совпадают с договором приватизации (Как инвентаризует БТИ профессионалы знают хорошо - иногда в столбик сложить не могут правильно - работы-то у них невпроворот. Часто не знаешь, какую цифру выбрать: что ни возьми - все равно не угадаешь - как морской бой). Регистратор, не долго думая, приостанавливает оформление документов и запрашивает БТИ. БТИ безмолвствует. Продавец, покупатель и риэлтор - все дружно бьются в истерике. Проходит месяц. Поскольку истек срок, на который можно приостановить регистрацию, она все-таки происходит. Happy end. Зачем было приостанавливать, остается загадкой. Но на то и драма. "Не такой" или "не тот"? Из всего вышесказанного не следует, что можно сделать с помещением все что угодно и спокойно нести документы на регистрацию. Особенно это касается нежилых помещений. Если в здании снесены перегородки, поменялась нумерация, размер, а то и количество помещений и одно из них потом продается, то это уже совсем другой объект. В регистрации по мотиву площади может быть правомерно отказано, если это свидетельствует об отсутствии прав (например, в случае увеличения площади за счет захвата чужого помещения). То есть основным вопросом остается - тот же это объект или нет (а не "такой или нет"). Если была одноэтажная деревянная изба, а теперь продается двухэтажный кирпичный дом, то здравый смысл подсказывает, что независимо от площади, - это нечто иное. К несчастью, регистраторы часто руководствуются не здравым смыслом и даже не нормами права, а любовью к площади. Вообще, как шутят профессионалы рынка, государственная регистрация - как девушка: чуть что - сомнения, приостановка и отказ. Так что обращаться с ней надо нежно и аккуратно.




на главную
Хостинг от uCoz