Мир вашего дома



Могут обеспечить профессиональные эксплуатирующие организации О плачевном состоянии, в котором находится большая часть жилого фонда, говорят много и часто. В обыденном понимании трудности связывают с возрастом и изношенностью зданий. Но проблемы с водопроводом, батареями и лифтами возникают не только в привычных нам панельных домах советского периода. Жизнедеятельность новостроек тоже оставляет желать лучшего. Так что вопрос о том, кому доверить управление своими пенатами встает перед жильцами новостроек одним из первых. Становление рынка Найти хорошую компанию, специализирующуюся на эксплуатации жилья, крайне трудно, поскольку отсутствует реальная конкуренция. Большинство существующих сегодня частных эксплуатирующих компаний были образованы при крупных девелоперах и обслуживают их же объекты. Хотя если качество их работ оказывается высоким, они вырастают в довольно крупные предприятия и пускаются в свободное плавание. Вообще, эксплуатация жилья довольно сложный и малоприбыльный процесс, поэтому не многие частные управляющие компании готовы брать на себя риск, связанный с обеспечением жизнедеятельности объектов недвижимости в жилом секторе. "Доходность эксплуатации жилых объектов не очень высока - до 10 процентов. Поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов для повышения имиджа", - отмечает Андрей Шаров, генеральный директор ЗАО "Управление по эксплуатации и ремонту". Особняком, пожалуй, стоит только эксплуатация элитного жилья, которое хоть и сложнее эксплуатировать, но в то же время прибыли здесь на порядок выше и рисков значительно меньше, за счет высокого качества самих зданий. По словам Андрея Шарова, ни один объект элитной недвижимости не обслуживает ДЕЗ. Как правило, этим занимаются эксплуатирующие организации застройщиков, поэтому и реальной конкуренции в этом сегменте нет. Но элитного жилья даже в Москве немного, не говоря уже про регионы. Поэтому в основном разговор идет о так называемом жилье экономкласса, до которого частным управленцам пока нет дела. Многие из таких домов находятся в государственном управлении, под опекой у ДЕЗов, ЖЭКов и РЭУ. С частными управленцами сталкиваются единицы. Правда, аналитики рынка видят спасение в ТСЖ. "Если говорить о развитии отрасли в целом, мне кажется, что будущее за крупными компаниями и собственной эксплуатацией домов, организованной ТСЖ. Большой плюс собственной эксплуатации в том, что у ТСЖ, в отличие от частной компании, нет больших накладных и налоговых трат. Тех расходов, которые окупаются только при больших объемах", - считает Анатолий Черников, генеральный директор "МИАН-Сервис. Конфликт исчерпан? Вообще основные риски при эксплуатации жилфонда имеют финансовый аспект и, как правило, связаны с недобросовестностью плательщиков. "Во-первых, это люди, которые физически не могут заплатить за себя. Во-вторых, просто недобросовестные граждане. Сегодняшние законы не позволяют в должной мере воздействовать на таких жильцов. Именно по этим причинам очень многие эксплуатационные компании принципиально не занимаются обслуживанием жилья, а работают в области коммерческой недвижимости", - констатирует Анатолий Черников. Поддерживает такую позицию и Андрей Шаров, но, помимо финансовых рисков, выделяет еще и другие - техногенные: "Офисы и торговые центры работают только днем, а в жилом доме люди находятся круглосуточно, и всевозможные аварии случаются чаще". Довольно часто эксплуатирующие организации сталкиваются с претензиями от жильцов, в том числе и материальными. Разногласия решаются разными способами. Но в целом управляющие не заинтересованы допускать огласки подобного рода конфликтов. В спорных случаях эксплуатирующей компании иногда выгоднее возместить ущерб, чем доказывать свою правоту в суде. "Частные компании, в отличие от государственных служб, гораздо чаще идут навстречу жильцам, поэтому лишь в единичных случаях дело может дойти до суда", - говорит Анатолий Черников. Но чересчур уступать жильцам тоже не следует. "Очень часто жильцы зданий экономкласса, которые логически понимают, за что и сколько нужно платить при эксплуатации их домов, на эмоциональном уровне не готовы этого делать. Вовремя все взносы осуществляют лишь порядка 30% владельцев таких квартир, с остальными приходится вести долгие переговоры, что влияет и на стоимость услуг по эксплуатации, - полагает генеральный директор Colliers International Fasilities Management Марина Великорецкая. - Даже в спокойной ситуации жильцы не всегда платят вовремя, а в случае возникновения разногласий, естественно, трактуют это в свою пользу. Поэтому уступать жильцам по всем вопросам тоже нельзя, хотя стремиться к бесконфликтному улаживанию вопросов необходимо". Во многом поддерживает эту точку зрения и Оксана Крымина, генеральный директор марктинговой группы "БЕШ": "Эксплуатирующей компании необходимо четко разграничивать свои интересы и интересы клиентов, прописанные в договоре. И допускать торг можно лишь в той части затрат жильцов, которая относится к вознаграждению самой компании, а не является базой по обеспечению жизнедеятельности здания". Выбор за вами... не всегда Представители некоторых эксплуатирующих компаний сетуют на несовершенство законодательной базы, которая помогала бы "выяснять отношения" эксплуатирующей организации и жильцам. Хотя в Москве действует норматив, разграничивающий обязанности и полномочия между двумя сторонами. Кроме того, отношения между ТСЖ и управляющими компаниями регламентируются двусторонним договором, Гражданским кодексом, постановлениями правительства региона и еще целым рядом нормативов и законов. Проблема состоит в трудности соблюдения этих законов. Законы соблюдаются в основном там, где жильцы самостоятельно осуществляют эксплуатацию своих домов, а также в случаях, когда они имели возможность выбрать эксплуатирующую организацию в результате тендера. Но сам выбор эксплуатирующей организации тоже может стать головной болью для жильцов. Связано это, в первую очередь, с тем, что приоритетное право на управление жилым зданием отдается, как правило, дочерней компании застройщиков на срок от двух лет. Иными словами, строит дом и управляет им одна и та же компания. "Это очень удобно и выгодно самим застройщикам. По постановлению Правительства Москвы 0,6% от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома. В случае, если эксплуатация ведется собственной службой, эти деньги остаются в компании. Кроме того, собственные эксплутационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта. Поэтому качество его обслуживания всегда выше, чем при привлечении сторонних компаний", - поясняет гендиректор "МИАН-Сервис" Анатолий Черников. Но, учитывая тот факт, что качество строительства довольно часто оставляет желать лучшего, то наличие своей эксплуатирующей компании порой можно оценивать просто как возможность прикрытия допущенных в процессе строительства ошибок. Несмотря на засилье девелоперских "дочек" в этом сегменте, возможны и другие варианты управления жилфондом. Закон о ТСЖ предусматривает еще три возможных способа: самоуправление членами ТСЖ, передача управления ДЕЗам или частным эксплуатирующим организациям. "Первый способ получает большее распространение в уже построенных домах. Второй и третий более актуальны для новостроек, - рассказывает Андрей Шаров. - Выбор управляющей компании осуществляется по решению правления ТСЖ. Наш опыт показывает, что если этот выбор производится на основе тендера, то обе стороны в большей степени бывают довольны друг другом, и у них реже возникают разногласия или проблемы". О втором способе аналитики стараются не говорить. "Сегодня чем дальше, тем острее ДЕЗы сталкиваются с конкуренцией со стороны частных компаний и самих жилищных объединений, которые намного сильнее ориентированы на конечных потребителей, то есть на простых граждан", - говорит директор издательства "Тысяча Советов о Жилье" Владимир Туткевич. "Плюсами работы частной компании являются высокая эффективность, оперативное реагирование на обращения жильцов, квалифицированный персонал, минус - более высокие цены, что снижает доступность таких услуг", - констатирует Андрей Шаров. Следует отметить, что выбирать и привлекать частную эксплуатирующую компанию на основе тендера или без оной вправе только жильцы коммерческих домов. Если же дом муниципальный, то выбор эксплуатирующей организации - прерогатива государственных структур. И тут уж, как говорится, ничего не попишешь.




на главную
Хостинг от uCoz