Каким должен быть полис?



В любой операции покупки квартиры принимают участие минимум две стороны - продавец и покупатель. Чаще всего присутствует еще и риэлтор, а иногда и страховщик. Является ли страховщик лишним звеном? Казалось бы, если риэлтор уже взялся проверить пресловутую "юридическую чистоту" (звучит почти как "непорочное зачатие"), то зачем платить за то же самое кому-то еще? На самом деле, все это не так уж очевидно. Прежде всего, нужен ли страховщик вообще при покупке квартиры? Большинство людей полагают, что нет. В частности, риэлторы свидетельствуют, что клиенты, которые обращаются к ним, считают их лучшими профессионалами. Сама процедура подготовки сделки содержит все этапы сбора и проверки документов, а страховщику приносят уже готовый пакет бумаг, оценить который ему гораздо сложнее. В большинстве случаев так оно и есть (есть, конечно, редкие исключения - когда страховщики на недвижимости "собаку съели"). Однако хотя страхование сделки и не заменит помощь, которую оказывает риэлтор, но у страховой защиты есть одно важное преимущество: она действует ПОСЛЕ того, как сделка совершена. Это важное преимущество быстро поняли риэлторы, и многие из них задействовали в своих PR-компаниях идею разного рода гарантийных обязательств. Как предохраняться будем? А теперь давайте разберемся, в чем разница между страховым полисом и гарантийным обязательством агентства, нужны ли они вообще и надо ли сочетать обе эти "степени защиты"? Прежде всего краткий экскурс в историю. На заре рынка недвижимости процесс перехода прав собственности был настолько опасен и запутан, что в народе возникла твердая уверенность - самим лучше в это не ввязываться. На этой волне быстро образовалось множество риэлторских контор, которые "гарантировали" безопасность сделки. Десять лет спустя многие риэлторы действительно наработали большой опыт и репутацию. Правда, одновременно выяснилось, что ни опыт, ни репутация от ошибок не уберегают. Члены столичной и Российской гильдий риэлторов обязаны сегодня страховать свою профессиональную ответственность. И хотя потребителю об этом, конечно, расскажут, но обольщаться ему на этот счет не следует. Данное страховое возмещение клиент сможет получить лишь после того, как суд примет решение о том, что квартиру у него отобрали в результате ошибки риэлтора. В реальности сделать это практически невозможно. Если государство считает определенный пакет собранных документов достаточным для регистрации сделки, то как вы докажете, что риэлтор, представивший служителям Фемиды все эти документы, совершил профессиональную ошибку? Разумеется, ни факт сбора всех надлежащих документов, ни даже сам факт государственной регистрации для суда, который отберет у вас честно купленную квартиру, аргументами не являются. Гарантии - это товар И тут мы выходим на следующую страницу нашей истории: все клиенты вдруг захотели гарантий. А там, где есть спрос, возникает предложение. В данном случае оно возникло из двух конкурирующих источников - страховщиков и риэлторов. Надо заметить, что страхование сделок существует в других странах уже очень давно, а вот гарантийные обязательства - это наше изобретение. Произошло это изобретение не от хорошей жизни, а по той причине, что у нас риэлтор, получающий столько же, сколько его зарубежный коллега, выполняет теперь сразу три функции: собственно риэлтора (подбор объекта и подготовка документов), нотариуса (проведение сделки), а теперь еще как бы и страховщика. Вопрос стоит очень остро: если защиту сделок возьмут на себя страховщики, то не захотят ли многие клиенты обойтись вообще без риэлтора, либо воспользоваться услугами тех, кто готов оформить документы за фиксированное вознаграждение (такие услуги тоже возникли на рынке). Разумеется, и риэлторы, и страховщики не применут рассказать, какие они "белые и пушистые". Но кто из них может дать реальную гарантию? Бесплатные обещания Прежде всего, о риэлторских гарантиях. Нельзя одним словом описать все представленные сегодня гарантийные обязательства агентств, однозначно сказав, хорошо это или плохо. Более того, нельзя даже сказать, что это всегда лучше, чем ничего. У всех разные условия. Иногда, это все-таки хуже, чем ничего, поскольку может ограничивать возможность потерпевшего клиента самостоятельно обращаться в суд. Но есть и большой плюс: эти гарантии у большинства агентств бесплатны. В конце концов, это красивая бумажка, которую можно повесить на стенку (если, конечно, эту стенку не отберут по суду). Весьма интересно выслушивать комментарии представителей разных агентств о гарантийных обязательствах конкурентов. Резюмировать эти комментарии можно так: "Гарантии - это хорошо, но только у нас они правильные, а у остальных - одно название". Те риэлторы, которые все же не поддались на повальное увлечение и гарантийных обязательств не дают, говорят, что в любом договоре и так описана ответственность агентства, а лучшей формой защиты остается страхование. Что делать клиенту? Ему нужно прежде всего выяснить главное: при каком условии агентство ему заплатит. Всерьез стоит принимать только обязательство выплатить возмещение при любом признании сделки ничтожной по суду. Увы, таких вариантов очень немного. Надо проявлять осторожность и помнить, что попытка получить компенсацию может по условиям договора накладывать на вас ряд обязательств. Наиболее неприятные - предоставить все оригиналы агентству (которое к этому моменту уже не на вашей стороне) и невозможность самостоятельно обратиться в суд. Есть и другие подводные камни: например риэлторы возьмут на себя "чистоту" сделки только до "второго колена", то есть, если квартира поменяла владельца три раза, то ранние этапы перехода прав - это ваша проблема. Для крупного агентства, на первый взгляд, не трудно взять на себя выплату компенсации при расторжении сделки. Вот простая арифметика. Комиссионные пять процентов. Чтобы выплатить полную стоимость квартиры, нужно потратить комиссионные с 20 сделок. Но не стоит забывать про оплату труда персонала, налоги и операционные расходы. Кроме того, страховщик, который выплатил компенсацию, по закону уменьшает на эту сумму свою налоговую базу, а вот риэлтор может выплатить деньги только из чистой прибыли после уплаты всех налогов, что весьма накладно. Квартира как зеркало русской эволюции Теперь о страховании. Именно титульное или актовое страхование в большинстве стран гарантирует права собственности на недвижимость. Известно, что государство наше испокон веку больше занято полицейскими функциями (стращать и не пущать), а не защитой интересов граждан. Весьма характерно, что не государство, а страховщики продвигали у нас идею титульного страхования. Но проблема оказалась в том, что у нас не было, нет и еще очень долго не будет института титула. Дело даже не в базе данных. "Чистую" историю возникновения и перехода прав собственности на все объекты недвижимости невозможно создать по трем причинам: неразбериха с правами на объекты и земельные участки, незаконченность приватизации жилого фонда и (главное) возможность судебных претензий по любому из зарегистрированных объектов. Для того чтобы возник институт титула, нужно подвести черту и сказать: с этого дня никаких претензий не принимаем, собственником является лишь тот, кто занесен в реестр. Но при этом множество людей лишатся прав собственности лишь потому, что не успели разобраться в нюансах смены экономических формаций и вряд ли у правительства когда-нибудь хватит на это политической воли. Так что широко циркулирующий у нас термин "титульное страхование" - это не более чем профессиональный жаргон. Нет титула (истории перехода прав собственности на объект) - нет и объекта страхования, а значит и лицензия на такой вид деятельности не выдается. Эту стену удалось пробить лишь тем компаниям, которые нашли ключ к этой юридической головоломке и подошли к титульному (по сути) страхованию как к имущественному. Иными словами, страхуется не сам титул, а риски потери имущества в результате утраты права собственности. По статистике, претензии "третьих лиц" на квартиру чаще всего предъявляются в течение первого года, но лучше страховаться на три года. Для полной уверенности в завтрашнем дне можно застраховаться на десять лет. Тарифы отличаются у разных компаний весьма значительно: 1 год - 0,2-1%, 3 года - 0,8-3%, 10 лет - 2,5-6 процентов. Но не спешите на поиски низких ставок - реальной защиты такие полисы, увы, не дают. Эффективный полис должен иметь три обязательные составляющие: первое - он должен защищать от всех рисков; второе - включать юридическое сопровождение вплоть до представления клиента в суде; и третье - ответственность страховщика должна быть не ограничена сроком действия договора. P.S. У страхования есть один очевидный недостаток - оно не бесплатно. Впрочем, бесплатным бывает сами знаете что. Очевидным плюсом является то, что в отличие от адвоката, который может просто проиграть ваше дело, проигравший страховщик выплатит вам компенсацию. Между тем, страхование финансовых рисков очень медленно пробивает путь в общественное сознание: покупатели страхуют сделки крайне редко, надеясь больше, на суд, на риэлтора и, разумеется... "на авось".




на главную
Хостинг от uCoz