Золотое дно хрущевских кварталов



Растянувшийся на годы старт комплексной реконструкции хрущевок в Петербурге начинает будоражить население. Сведущие граждане спешно прописывают своих чад в бабушкину хрущевку, которой грозит снос. Бизнес внимательно наблюдает за несколькими инвесторами, решившими ввязаться в труднопрогнозируемый проект. Новая власть, разобрав портфели, определяется. О санации жилого фонда первых массовых серий (ФПМС) говорили еще в конце 1980-х гг., но региональная программа реконструкции ФПМС в Петербурге была утверждена постановлением правительства города лишь в начале 2000 г. Она рассчитана на 20 лет и предусматривает модернизацию жилых домов, построенных в 1940-60-х гг. Программа включает: - новое (уплотнительное) строительство; - реконструкцию хрущевок с утеплением ограждающих конструкций, заменой оконной столярки и модернизацией инженерного оборудования; - реконструкцию инженерных сетей и сооружений (внутриквартальных и, при необходимости, магистральных); - строительство объектов социальной инфраструктуры; - благоустройство территорий. Первый, подготовительный этап, судя по документу, должен был завершиться в прошлом году. Начало положено По данным Вячеслава Крылова, заместителя председателя Комитета по строительству, в 100 кварталах города на площади 2500 га расположены 2400 домов первых массовых серий, проще - хрущевок (свыше 9,5 млн кв.м жилой площади). Это 10% от всего жилого фонда города, в которых проживает около 12% населения. Потенциал этих территорий огромен. При благополучном стечении обстоятельств работы здесь хватит всем и надолго: девелоперам, поставщикам материалов, риэлтерам, архитекторам и подрядным организациям. Застройка кварталов велась в разные годы, соответственно, степень морального и физического износа зданий разная. К самым ранним постройкам, которые сейчас активно сносят, относятся так называемые "немецкие" 2-3-этажные дома послевоенной постройки. Но больше всего, конечно же, хрущевок, их строили почти три десятилетия. В модернизации "хрущевских" кварталов заинтересованы все стороны. Для власти - это снижение энергозатрат и, соответственно, нагрузки на городской бюджет, появление благоустроенных зон отдыха, торговли, новых объектов социально-бытовой инфраструктуры, а также частичное решение проблем очередников и обитателей ветхого и аварийного фонда. Девелоперов и застройщиков, при известном дефиците пятен под застройку, притягивают ценнейшие в градостроительном аспекте территории, образующие своеобразное кольцо (сродни Садовому), вокруг исторического центра. А обитатели пятиэтажек, при любой форме модернизации - будь то снос или санация дома - получат жилье с более высокими потребительскими качествами. Но, как известно, одного желания мало, особенно при отсутствии средств и нормативных актов, регулирующих взаимоотношения участников. На практике санация, а тем более расселение хрущевки с последующим сносом и строительством нового дома редко обходится без затяжных переговоров и конфликтов. Кроме того, инвесторы страдают от длительных согласований с различными инстанциями - от подачи заявки до выхода компании на строительную площадку проходит 2-4 года. Видимо, поэтому строители не очень торопятся осваивать лакомые кварталы с развитой инфраструктурой. Тем не менее, начало положено. В прошлом году в рамках региональной программы были подписаны распоряжения администрации, по которым несколько компаний получили под комплексную реконструкцию 10 кварталов, застроенных в основном домами ФПМС (см. Таблицу 1). Комплексная реконструкция подразумевает приведение в порядок внутриквартальных сетей и ремонт жилых зданий - с расселением или без оного. Петербургский калейдоскоп В конце ноября минувшего года в Петербурге прошел трехдневный международный конгресс, посвященный модернизации домов первых массовых серий. Представители власти, бизнеса, проектных и научных институтов, а также гости из Москвы и Финляндии делились опытом и предлагали различные способы преобразования "хрущевских" кварталов. Мнения специалистов разошлись, но в одном они были едины: многочисленные обследования показали, что инженерные сети изношены почти на 90%, но несущие конструкции пятиэтажек способны прослужить еще от 30 до 50 лет. Следовательно, при отсутствии бюджетных денег эти дома проще и дешевле санировать, чем сносить. Об этом говорил и вице-губернатор Александр Вахмистров. Часть выступавших, в том числе и петербуржцы, предлагали разобрать пятиэтажки и на их месте построить многоэтажные дома. Но на практике большинство инвесторов, действующих в кварталах массовой застройки, применяют смешанную схему: уплотнительная застройка со сносом наиболее ветхих строений и частичная санация близлежащих домов. По такой схеме с 1996 г. работает компания ЛЭК. За это время на территории микрорайона в Дачном (Ленинский пр. - пр. Народного Ополчения - Бульвар Новаторов - ул. Счастливая) застройщик расселил и снес две пятиэтажки и реконструировал без расселения еще одну. На месте снесенных зданий сейчас возводят высотные монолитно-кирпичные дома. В ближайшее время ЛЭК собирается разобрать хрущевку на Ленинском пр., 135-2 и реконструировать дома 9, 13, 15 по пр. Народного Ополчения. Примерно такой же способ реконструкции избрали для себя компании "ИВИ-93" (квартал 12 Гражданского пр.) и АРТ "СПб-Юг" (кварталы 9, 11, 82, 85-86 Московского района). Несколько другую схему, не предусматривающую санацию пятиэтажек, предлагает компания "М-Индустрия". Здесь подготовлен проект масштабной реконструкции квартала 6 в Ульянке площадью 50 га. Инвестором проведено полное обследование территории, сделаны экономический расчет и экспертиза проекта, получены все необходимые согласования. По расчетам специалистов "М-Индустрии", примерно треть постройки (около 50 тыс. кв.м) предстоит снести. Прежде всего это коснется 2-3-этажных домов послевоенной постройки. На освободившихся пятнах планируется построить до 300 тыс. кв.м. Проектный коэффициент расселения - 1,5. Сейчас компания строит в этом квартале 25-этажный жилой дом. Кроме жилья запланированы объекты социальной инфраструктуры - встроенно-пристроенные помещения в существующих и новых домах и благоустройство территорий. АРТ "Дачное" (Дачное, квартал 4) наряду с санацией и сносом, предлагает еще один способ, при котором расселяется и сносится только часть дома. Например, в 5-парадной хрущевке сносят два подъезда и на этом месте возводят высотную пристройку, вплотную примыкающую к оставшимся трем подъездам. Вместе со строительством многоэтажной "пристройки", инвестор санирует оставшиеся три парадные. Московский путь За самый радикальный способ - расселение с последующим сносом здания - ратовали поднаторевшие в этом деле москвичи. Они занимаются расселением с 1994 г. Снос хрущевки и строительство нового многоэтажного здания обходится почти в два раза дороже санации. Но Москва - это государство в государстве, куда стекаются финансовые потоки со всей России. Кроме того, столичный стройкомплекс полностью подконтролен мэрии, соответственно, направляется и поддерживается ею. При таких преференциях и высоких ценах на недвижимость в Первопрестольной о рентабельности проекта застройщику можно особенно не беспокоиться, даже в Петербурге. Москвичи решили на деле доказать преимущества своей схемы. В июле прошлого года между мэрией Москвы и правительством Петербурга было подписано соглашение о совместной деятельности по инвестированию в развитие экономики города на Неве. В качестве пилотного проекта столичным девелоперам предоставили два квартала в Купчино для поэтапного строительства и расселения домов первых массовых серий. На пустующей территории 31 квартала площадью 9,5 га москвичи возведут многоэтажные дома, куда затем переселят жителей 27 хрущевок из 18 квартала (ограничен улицами Турку - Пражской - Белы Куна и Софийской). Сами пятиэтажки разберут, а на их месте построят новое жилье. Все расходы берут на себя московские инвесторы, сделав первый взнос в объеме $30 млн. Проект будет реализовывать "Московская инвестиционно-строительная компания" (МИСК), 51% акций которой принадлежит мэрии. В настоящее время МИСК ведет проектно-изыскательские работы. Правда, невзирая на очевидную выгоду этой "экспансии" для П етербурга, московская инициатива вызвала недовольство у местных застройщиков. Зарубежный опыт В начале 2000 г. шесть датских компаний-спонсоров (Rockwool, ЗАО Velux-Россия, Danfoss, Grundfoss, Nordic Wavin, Trelleborg) в качестве благотворительно-рекламной акции на свои средства полностью отремонтировали пятиэтажную хрущевку на Торжковской, 16. В ходе реконструкции датчане утеплили стены и балконы, установили новый тепловой пункт в подвале, смонтировали дренажную систему по периметру здания, отремонтировали окна и двери, установили приборы автоматического регулирования системы отопления и надстроили мансардный этаж, в котором появилось 9 новых квартир общей площадью 648 кв.м. Все работы были выполнены без расселения жильцов. Расчетная стоимость санации составила тогда $230/кв.м. По данным компании "Rockwool Russia - ЗАО "Минеральная вата", в обновленном доме затраты на отопление снизились вдвое, жилая площадь увеличилась на 20%. До этого подобный проект был реализован теми же датчанами в подмосковном городе Лыткарино в 1997-98 гг. Сразу же вслед за предложением Юрия Лужкова (июль 2003 г.) свой проект комплексной реконструкции домов ФПМС предложила депутатам ЗакСа германская общественная организация IWO (Жилищное хозяйство в Восточной Европе). Суть схемы в том, что жильцы дома сами должны оплачивать расходы на реконструкцию, но в рассрочку. Немецкая же сторона готова привлечь "длинные" и дешевые кредиты, например под 3-4% годовых сроком на 25 лет. По данным Вячеслава Крылова, в Восточной Германии почти все дома массовых серий, сродни нашим хрущевкам, реконструированы по такой схеме. Без расселения жильцов в здании меняют всю инженерную "начинку", утепляют фасады, стеклят балконы, приводят в порядок санузлы и кухни в квартирах. Созданный комфорт обходится немцу в 450 евро/кв.м. Если жильцу такой "навязчивый сервис" не по душе или не по карману, его попросят переехать в другой дом. "Облегченный" вариант схемы - реконструкция только фасада и инженерных коммуникаций - IWO реализовала в Риге. Стоимость сост авила 111 евро/кв.м. Именно такой вариант предложили немецкие специалисты для санации петербургских домов. Правда, не для хрущевок, а для более поздних построек - панельных домов серий 606, 137 и Г-5, которые тоже требуют санации. Очевидно, что даже "облегченный" вариант схемы не по карману жителям города. Тем не менее, парламентарии разрешили немцам начать работу над пилотным проектом. Прошлым же летом еще одну схему санации петербургских домов первых массовых серий предложили специалисты компании CT-Centre из финского города Котка. Финны присмотрели для пилотного проекта пятиэтажный дом на улице Ленсовета, 70. Утепление фасада и замена окон обойдется примерно в $130/кв.м. Если предложенный метод санации окажется жизнеспособным на петербургской почве, представители CT-Centre готовы "выбить" кредитную линию из ЕБРР. Непрогнозируемая перспектива В Петербурге за годы до и после принятия Программы реконструкции ФПМС из почти 2500 хрущевок реконструированы или снесены только 8 (см. Таблицу 2). Возможно, для старта такой масштабной затеи этот показатель и можно считать удовлетворительным. Но если разобрать детально каждый из восьми реализованных проектов, выяснится, что почти все они выполнены либо до появления городской программы, либо имеют к ней весьма опосредованное отношение. Бюджетная "капля", выделенная под программу, целиком использована на проведение предпроектных работ в кварталах 5, 6 и 8 в Московском районе. Это единственная реальная помощь Смольного бизнесу, оказанная в рамках программы. Правда, застройщики не успели ощутить и это благо - кварталы еще не переданы под реконструкцию. Все остальное - пока что обещания и разговоры о создании специального фонда развития инфраструктуры, о заимствованиях у Мирового банка и пр. Три месяца назад петербургский ЗакС принял закон "О поддержке Санкт-Петербургом комплексной реконструкции кварталов, застроенных домами первых массовых серий". Документ предполагает "меры государственного стимулирования этого процесса", в том числе и бюджетной поддержки строителей. Автор закона, депутат Сергей Андреев, обещал еще один закон, а также всяческую поддержку бизнесу. Можно принять еще с десяток нормативных актов, но как гласит пословица, сколько ни говори "халва", во рту слаще не станет. Напомним, что в бюджете этого года не предусмотрено ни копейки на хрущевки. В действующих законах нет механизмов решения проблем, с которыми каждый раз сталкиваются строители. Прежде всего, нигде не прописаны условия расселения жителей сносимых построек. Какую квартиру нужно предоставить собственнику 3-комнатной хрущевки, а какую нанимателю? Как быть, если хозяин квартиры не соглашается переезжать в новый дом, возведенный в другом квартале? Не меньше вопросов возникает при санации пятиэтажек. Инвестор, рассчитывающий только на свои силы и средства, не может поголовно отремонтировать или снести все хрущевки в квартале. Жильцы реконструируемого квартала, дома которых остаются вне зоны санации/сноса, естественно, будут всячески протестовать против преобразований вообще - все или ничего. "За" оказываются только обитатели санируемых домов, все остальные - против. Поэтому, как сказал Михаил Королев, генеральный директор ООО "АРТ СПб-Юг", "надо осторожно входить в квартал". Еще одна давняя и больная "мозоль" строителей - конфликт с монополистами. Особенно много претензий в адрес Ленэнерго, нередко отказывающее в подключении к сетям, готового дома. По словам Вячеслава Крылова, недавно губернатор Петербурга как раз обсуждала этот вопрос с главой Ленэнерго, но, пока безрезультатно. Очередные переговоры между Валентиной Матвиенко и монополистом должны состояться в ближайшее время. Отдельный вопрос - схема модернизации кварталов. От того, какой путь выберет Петербург, зависит не только судьба граждан в этих районах, но и экономика города в целом, а также его внешний облик. Прежняя власть делала основной упор на санацию. Нынешняя же пока весьма туманно представляет перспективы. В беседе с корреспондентом M&D Вячеслав Крылов, заместитель председателя КС выразил свою позицию: "Я считаю, что московский вариант решения проблемы - расселение и последующий снос хрущевок - более правильный. У них большой опыт, кроме того, за этот вариант выступают многие наши специалисты. Но это обходится дороже, чем санация". МНЕНИЕ Александр Макаров, президент ИС ФПГ "РОССТРО": - Если реализация проекта, связанного с реконструкцией домов первых массовых серий, позволит получить приемлемую для нас норму рентабельности, мы, конечно, будем в этом участвовать. "РОССТРО" - универсальный девелопер, но мы работаем только там, где риски прогнозируемы. Также думают все представители разумного бизнеса. Успешно реализовать проект реконструкции домов первых массовых серий значительно сложнее, чем проект нового строительства. Это и определяет сдержанность многих инвесторов к реконструкции. Сергей Загудалин, генеральный директор ЗАО "М-Индустрия": - Компания "М-Индустрия" занимается комплексной реконструкцией жилой застройки в Кировском районе в 6 квартале Ульянки. Нам необходимо построить комфортные жилые дома с современной архитектурой, обеспечить жителей квартала магазинами, детскими садами, парковками, благоустроить территории. И, конечно, нам предстоит решить сложную задачу поэтапного расселения жильцов сносимых зданий в новые дома. Так что работы хватит надолго. Наиболее "больной" вопрос сегодня - это процедура расселения. И если своевременно не разработать соответствующий закон, то эта проблема может надолго затянуть процесс реконструкции кварталов. Кроме того, реконструкция дома - очень дорогостоящее предприятие и требует поддержки со стороны администрации. Без этого трудно будет привлечь инвестора. И я уверен, что с приходом новых людей в правительство все эти проблемы будут решены. Максим Иванов, генеральный директор компании "Легион-Недвижимость Отделение Московский 175": По количеству домов-хрущевок в городе лидером является Кировский район (более 700 домов), за ним идут Невский и Калининский (более 600 домов). Реконструкция может идти двумя путями. Первый: владельцы приватизированных квартир целого квартала хрущевок могут организовать ТСЖ, найти инвестора, который возведет рядом дом. Жильцы получают квартиры бесплатно, а инвестор получает в собственность покинутые хрущевки, сносит их либо модернизирует и продает жилье. Такие примеры есть, подобный проект реализован компанией ЛЭК Estste в квартале 5 микрорайона Дачное. Другой вариант: поскольку в договоре приватизации сказано, что собственник жилья выполняет капитальный ремонт за свой счет, владельцы хрущевок ремонтируют дом "в складчину".




на главную
Хостинг от uCoz