TCЖ: такая суровая жизнь



Еще не так давно понятия "Товарищество собственников жилья" и "Кондоминиум" воспринимались как диковинка. Граждане не совсем понимали, журналисты иронизировали: "в товарищах согласья нет", "хорошее дело кондоминиумом не назовут". Сегодня новизна спала, и большинство понимает, что ничего особенно веселого за тремя буквами ТСЖ не скрывается. Причем ситуации складываются достаточно схоже и в Москве, и в Подмосковье. Что это такое? На первый взгляд, все вроде бы замечательно - граждане, владеющие квартирами в одном доме, объединяются в товарищество. Все вместе они берут на эксплуатацию свой дом, выбирают, какая организация будет заниматься его техническим обслуживанием. Со временем можно зарегистрировать и кондоминиум (это почти то же самое, что и ТСЖ - есть некоторые юридические отличия, главное из которых - кондоминиум включают и придомовую территорию, тогда как у ТСЖ земли нет, только здание). Проблема, однако, в том, что вся сфера коммунального хозяйства в нашей стране здорово дотируется государством. Тем же, кто образовал ТСЖ, власти говорят: "вы теперь большие, самостоятельные, никаких дотаций вам не положено, пожалуйста, существуйте не самоокупаемости". Неудивительно поэтому, что власти образование ТСЖ всячески приветствуют; большинство граждан же по этой же самой причине хотят от подобного "счастья" отвертеться. Внедрить ТСЖ среди обычных домов власти, похоже, и не надеются: там полно малообеспеченных людей, которых и обычную квартплату платить не всегда заставишь, какая уж тут себестоимость! Жителей, конечно, агитируют, но весьма вяло, похоже сами не особо надеясь. А вот покупатели новых квартир, особенно если дом не типовой панельный, а немного "выше среднего" (например, монолит) испытывают всю прелесть ТСЖ сполна. Им просто говорят, что все уже решено, и документов на свою новую квартиру они не увидят, пока не напишут заявление с просьбой о вступлении в это самое товарищество. Логика, очевидно, основывается на том, что раз хватило денег на новую квартиру - на эксплуатацию тоже хватит. Константин МАНЧЕНКО, президент Гильдии риэлторов Московской области и руководитель фирмы "Теремок" (г. Пушкино), говорит, что во всех городах Подмосковья жильцов нового дома насильно загоняют в ТСЖ - в этом смысле области ничем не отличается от Москвы. В период, когда дом строится, и в нем продаются квартиры, покупателям об этом, конечно, никто не говорит. А при получении свидетельства о праве собственности на новое жилье им говорят, что их дом будет обслуживать такая-то коммерческая фирма - ее, как правило, создают сами застройщики. Налицо трогательное единодушие муниципальных властей, желающих снять с бюджета дотации на жилищно-коммунальное хозяйство, с застройщиками, которые хотят заработать не только на строительстве дома, но и его последующей эксплуатации. Цены для жителей, по оценке К.Манченко, получаются "неимоверные". В самом лучшем доме Пушкина техобслуживание трехкомнатной квартиры обходится в 7000 рублей в месяц. Это, конечно, можно назвать элитным жильем. Но и в более-менее обычных домах эксплуатация не стоит меньше 2500 рублей в месяц. Высокие цены объясняют качеством обслуживания (тезис спорный - сами жители говорят, что никакой разницы незаметно, пьяненькие слесари точно так же качаются на ветру, как и в домах с муниципальным обслуживанием), благоустройством территории (здесь жителей тоже никто особенно не спрашивает, объявляется "мы решили сделать ограду". Еще одна прореха, через которую деньги активно утекают - аппарат. По нормальной логике, в ТСЖ должен быть только председатель и бухгалтер, а остальное уже не аппарат, а специалисты: сантехники, дворники и т.д. Здесь же аппарат раздувается за счет всяких заместителей - и кормить их приходится жильцам. Можно себе представить, каким "приятным" сюрпризом новые тарифы оказываются, например, для тех, кто переезжает в Подмосковье, продавая жилье в столице и рассчитывая на прибыль за счет разницы в его стоимости. Очевидцы рассказывают, что новые расценки они воспринимают почти так же драматически, как и пенсионеры, оказавшиеся в числе членов ТСЖ. В целом, резюмирует К.Манченко, такое явление как ТСЖ появилось в Пушкино года 2-2,5 назад. Уже сейчас можно сказать, что люди очень недовольны. Но пока недовольство это не выливается в какие-то открытые формы. Большинство покупателей, поняв, что слегка "ошиблись" с квартирой, стремятся перепродать ее - способ тупиковый, поскольку людей, не знающих о ТСЖ, с каждым днем становится все меньше. Застройщики же, не информируя о планах создать ТСЖ и посадить своего управляющего, проявляют нечистоплотность - за что, впрочем, к ответственности их привлечь никак нельзя. "Что же вы не сказали? - А что же вы не спросили!". Впрочем, добавил президент ГРМО, есть и такие ТСЖ, где жители довольны. В одном, например, есть собственная газовая котельная, и жильцы совершенно не зависят от города по теплу и горячей воде. Во всех квартирах установлены счетчики - каждый знает, что реально платит только за себя, а не за дырявые магистральные трубы... Услышав такое, мы решили отыскать ТСЖ, где жители довольны. И нашли. Борьба с "Жуком" ТСЖ "Юбилейный" находится в Химках, по адресу: Юбилейный проспект, 7. Два новеньких монолитных дома - в одном пять подъездов, в другом один. Общее количество квартир около 300. Еще в хозяйстве два подземных гаража на 80 машиномест. Как говорит председатель "Юбилейного" Любовь ДУНАЙЛО, дом был построен около трех лет назад. Застройщик, разумеется, провел собрание новых собственников квартир, на котором представил управляющую организацию - ООО "Жук". Те, в свою очередь, объявили, что техобслуживание квартир будет стоить по 6 руб. 90 коп. за 1 кв. м в месяц. Жителям цифра не понравилась, поскольку была заметно больше, чем в среднем по городу. И это при том, что дом новый, находился на гарантии застройщика, и некоторые специалисты тогда просто не были нужны - кровельщики, к примеру. У "жуков" попросили смету, они ее представили - там оказались и те самые кровельщики, и многочисленные "накрутки", которые, может быть, очень приятны фирме, но жильцам показались чрезмерными. И это при том, что в доме вообще не было никакого порядка: весь двор засыпан строительным мусором, за подъем в лифте мебели новоселов лифтеры требовали 100 руб.. Так что качество никак не соответствовало цифре. На том же собрании, продолжает Л.Дунайло, мы проголосовали за то, что сами организуем правление, которое берет управление дома в свои руки. Жильцам принадлежало уже более 50% дома, возразить им застройщик уже ничего не мог. Хотя, конечно, восторга у застройщика все это не вызвало - дом, видимо, уже был обещан "Жуку" на кормление. Поэтому в качестве небольшой мести у чрезмерно самостоятельных жильцов "жуки" отобрали помещение, где заседало правление, и товариществу потом пришлось для этого благоустраивать подвал. Позже правление, подсчитав все затраты, установило цену в 4.59 за 1 кв. м. Цена эта продержалась до июня 2003 г., и летом была повышена до 5.40. В муниципальных домах Химок она сейчас 6.00, а расценки "Жука" уже приводились. При этом в "Юбилейном" качество обслуживания действительно выше. Например, в муниципальном домоуправлении на дежурного сантехника приходится 20 домов - он, даже если очень захочет, не сможет быстро прийти на вызов. В ТСЖ четыре дежурных сантехника (они дежурят по схеме "сутки - трое дома") плюс бригадир. Они получают приличную зарплату, работают в хороших условиях (комната отдыха с телевизором и холодильником, в самих подвалах сухо, а не вода по колено). В итоге эти люди держатся за свою работу, трудятся на совесть. А правление "Юбилейного" имеет возможность выбирать из разных кандидатов. Что касается тезиса о том, что обслуживание у них проще, поскольку сами дома новее, то в "Юбилейном" с этим решительно не согласны. Проблемы другие, чем в соседних муниципальных девятиэтажках, но их не меньше. Например, в одном подъезде с самого начала очень плохо подавалась горячая вода и тепло, жители мерзли. К строителям, у которых дом был на гарантии, обращались несколько раз, но безрезультатно. Правлению ТСЖ пришлось приглашать специалистов из московского института, имеющего лицензию на такую деятельность, и они провели экспертизу систем отопления и водоснабжения. За деньги, естественно. После того, как выяснилось, какие нарушения допущены при разводке тепла, где недостаточная мощность насосов, все это приводилось в порядок. Опять-таки не бесплатно. Сейчас в Химках, говорит Л.Дунайло, девять ТСЖ. В пяти из них (включая "Юбилейный") жители отказались от услуг предложенных застройщиков управляющих компаний и эксплуатируют свои дома сами. В одном возникли какие-то юридические проблемы, и их дом временно обслуживается муниципальной организацией. Остальные работают с теми, кого предложили застройщики, но это потому, что там еще не все квартиры переоформлены в собственность жителей. Но оттуда уже приходили делегации, интересовались опытом - вероятно, скоро жители и этих домов возьмут управление в свои руки. Есть и еще один случай. Жители одного дома, также "добровольно" вошедшие ТСЖ, образованного компанией-застройщиком, пишут коллективные письма и подают заявления о переходе на обслуживание к муниципалам, в РЭП. Вопрос о самостоятельном руководстве жилым хозяйством там не стоит: никто не изъявил желание заниматься этим самостоятельно. А свой выбор в пользу гособслуживания объясняют так: и те, и другие (муниципалы и управляющая компания) идеального порядка не наведут. Но в случае форс-мажорных обстоятельств у РЭПа хоть какие-то есть мощности под рукой и, кстати, опыт устранения неполадок. Новые же управленцы, (читай - строительная компания) оказались абсолютно несостоятельными, а преуспели только по части денежных накруток. Когда жильцам потребовалось установить в подъездах домофоны, никакие обращения к упрвленцам не возымели действия. Пришлось самим собирать деньги, вызывать специалистов, то есть по сути решать проблему своими силами. А что, если к вам придут жители соседней девятиэтажки, которая сейчас обслуживается муниципалами, и попросятся на обслуживание? Ведь и качество выше, и цена ниже... Такой вопрос Л.Дунайло несколько озадачил, но она ответила, что с ходу такое предложение отвергать не будет. Если поступит такое предложение, то оно, уже просчитанное экономически, будет обсуждаться сначала правлением, а затем и общим собранием. И если окажется, что нынешние члены "Юбилейного" не пострадают - то почему нет? Это - наши соседи.




на главную
Хостинг от uCoz