Последний прирост города



"Твое Чертаново - не ближний свет". Строчки из песенки далеких 1980-х теперь вызывают лишь улыбку. Чертаново давно стало "старым районом", еще чуть-чуть - и перейдет в категорию районов "исторической застройки", что неудивительно - город растет так быстро, что даже коренные москвичи при упоминании того или иного места с удивлением спрашивают: "И это все у нас?" Москва закончилась Москва - город большой и прекрасный, а все прекрасное рано или поздно заканчивается, и на сегодняшний день, по словам руководителя Москомархитектуры Александра Кузьмина, свободные участки под застройку практически исчерпаны, в резерве остаются только территории промышленных зон. А это означает, что в городе почти не осталось незанятых площадок, пригодных для массового, а значит дешевого, по московским меркам, строительства. Город уже не расширяется, а уплотняется, даже на окраинах застраивая "точки". Точечная застройка - это вполне традиционное градостроительное решение, вызывающее, правда, периодические протесты у жителей окрестных домов. У "встраиваемых" домов есть один существенный недостаток - значительно более высокая стоимость земли под застройку (а, значит, и квартир) по сравнению с домами, построенными "в чистом поле". Инвестору "точки" гораздо выгоднее построить не типовой панельный, а монолитный или кирпичный дом - от бизнес-класса до элиты, чтобы продать квадратный метр по более высокой цене, а кроме того, емкость такого строительства крайне невелика. Типовое же строительство постепенно смещается на территории по периметру МКАД. "В настоящее время происходит преимущественно качественное, а не количественное освоение площадок, - считает начальник отдела маркетинга группы компаний "КОНТИ" Алексей Самсонов. - Массовая застройка выходит за пределы города". Однако это совсем не значит, что на окраинах строятся плохие дома. Напротив, по мнению г-на Самсонова, "количественное соотношение строящегося жилья изменится в пользу бизнес-класса. Одновременно стирается грань в части технологий возведения, в частности возводятся крупнопанельные серии улучшенной планировки". Из перспективных незастроенных площадок в черте города осталась только площадка в Кожухово, способная вместить до 800 тыс. кв.м жилья, с ожидающимися большими сложностями в подведении коммуникаций, вплоть до того, что город готов отказаться от положенной ему доли в обмен на то, что инвестор возьмет на себя работы по инженерии. Но когда до Кожухово дойдут руки - пока еще до конца не известно. В прошлом году сообщалось, что застройка этой площадки будет проходить в 2003-2007 гг., но пока "театр строительных действий" там еще не развернут. Более реальным для застройки является район Хорошево-Мневники, где, по словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в ближайшие 5 лет будет построено около 2 млн кв.м жилья. На эту площадку, как сообщал Ресин еще летом, подобраны пять инвесторов, каждый из которых готов профинансировать реконструкцию старых кварталов наряду со строительством новых высотных жилых комплексов. Как перспективные для нового строительства в черте города также рассматриваются микрорайоны Старое Косино и Ухтомский. Одной из интересных площадок, хоть и находящихся за МКАД, но формально относящихся к Москве, является поселок Бутово, где планируется построить около 480 тыс. кв.м жилья. Есть еще поселок Северный в САО, застроенный, кстати, пленными немцами в 1940-50-х гг. Но туда надо вести инженерные сети стоимостью свыше $30 млн, и не нашелся пока застройщик, который согласился бы заложить такую сумму в инвестпроект. В остальном же Москва себя исчерпала. "Таких крупных площадок, как Марьинский парк или Южное Бутово, да еще и свободных, в границах МКАД нет. За чертой города интересных и при этом свободных площадок намного больше", - считает руководитель аналитического центра АН "Домострой" Дмитрий Попов. Кто живет на окраине В последнее время все чаще звучит мнение, что покупать квартиры в окраинных районах неразумно: стоимость квартиры в строящемся доме даже в городах ближнего Подмосковья обычно в 1,5-2 раза ниже, чем в районах массовой застройки Москвы. А по уровню инфраструктуры, транспортным возможностям, экологии многие подмосковные города опережают отдельные районы столицы, однако резкого оттока желающих купить квартиру в пределах МКАД пока не наблюдается. Кто же покупает квартиры на окраинах и почему? "Четкого портрета покупателей квартир в московских районах массовой застройки нет, - считает Дмитрий Попов. - Это и беженцы, торгующие фруктами на рынках, и молодые московские семьи, разъезжающиеся с родителями, пожилые люди, разменивающие вторичное жилье, чтобы быть ближе к детям и внукам, сотрудники компаний ТЭК, покупающие квартиры для себя и для детей, жители Подмосковья, имеющие высокооплачиваемую работу в Москве, и многие другие". Можно выделить общие черты, характерные именно для районов массовой застройки, объединяющие столь разнородный социальный состав. По мнению г-на Попова, в первую очередь это московская прописка и возможность жить и работать в Москве; транспортная доступность мест учебы и работы; ограниченность финансов на решение жилищного вопроса; а также ясно осознаваемая перспектива жить в новом благоустроенном районе и готовность ждать обустройства прилегающей территории несколько лет. Как правило, в пределах города квартиры стремятся покупать москвичи, считает Алексей Самсонов, в пригороде обычно селятся приезжие. Кроме того, в Москве гораздо больше ипотечных схем, дающих возможность приобрести квартиру тем, у кого денег не так много. Как показывают аналитические данные Департамента инвестиционных программ строительства, значительная часть покупателей жилья в новых районах и до этого проживала неподалеку от них. Например, больше половины покупателей таунхаусов в Куркино - 66,3% (это, конечно, не массовая застройка, но общую тенденцию, как нам кажется, отражает) - прописаны в Москве, причем более 50% проживает в Северном и прилегающих округах. В то же время жители юга скорее согласятся поехать в Бутово, чем в более обжитое Жулебино, или далекое для них Куркино. Среди жителей новых микрорайонов много "переселенцев поневоле", попадающих туда за счет доли, получаемой городом от строительства коммерческого жилья. Получающие социальное жилье - это очередники, переселяемые из ветхого жилья, жители сносимых пятиэтажек. Причем, если раньше город получал свою долю от частных застройщиков квартирами, то сейчас ситуация меняется: городские власти все больше склоняются к тому, чтобы получать эту долю деньгами, а на полученные средства возводить муниципальные дома. Такой подход учитывает и интересы очередников - получить жилье как можно быстрее. Такие разные выселки Конечно, не все новые микрорайоны одинаковы. "Некая престижность районов определена исторически, - считают в группе компаний "КОНТИ". - Однако существует и мода на тот или иной район, что связано с градостроительным планом города: возведением каких-то специальных, эксклюзивных проектов в перспективе, а также управленческих решений". C этим утверждением согласны и в ДИПСе. Аналитики Департамента инвестиционных программ строительства полагают, что дальнейшее "размежевание" новостроек на "элитные" и "попроще" будет продолжаться. Так диктует рынок. Сейчас формируется характер некоторых районов или, скорее, кварталов, где микроклимат задает коммерческое жилье. Но это явление социально-демографического порядка. "Пока нет никакой официальной статистики или исследований, подтверждающих конечное изменение состава районов или их деления по престижности, - считают в ДИПСе. - Такие данные - итог самостоятельных исследований". Однако есть факты, против которых поспорить сложно. По данным, предоставленным "КОНТИ", стоимость квартир в Куркино уже сейчас на 10-15% выше, чем, к примеру, в Бутово. Средняя цена квартиры в Куркино в декабре составляла $900-985 за метр, $1000-1100 за таунхаусы. Определяется это тем, что Куркино - проект коммерческий, задумывавшийся как район повышенной комфортности с монолитным жильем эконом-класса. Панельного жилья в Куркино нет вообще. Муниципального жилья там мало. В Бутово же много муниципального жилья, там другой порядок ценообразования и условий предоставления квартир. "На сегодняшний день спрос на хорошие районы с социально однородными соседями и на нетиповое жилье остается достаточно высоким, - добавляют в ДИПСЕ, - следовательно, должны быть и предложения". Проверка временем Надо отдать должное современной градостроительной концепции, но все новые микрорайоны как небо от земли отличаются от своих "предков" - одинаковых спальных районов годов этак 1970-х, из которых все трудоспособное население уезжало с утра и возвращалось только к ночи, так как делать там было нечего - только телевизор смотреть. Сейчас же приоритеты сдвинулись. Каждый микрорайон имеет не только собственный архитектурный облик, созданный с учетом местных географических, исторических и культурных особенностей, но и в каждом районе создаются максимально удобные условия проживания: предусматривается строительство большого количества объектов социальной инфраструктуры, которые должны в полной мере удовлетворять все потребности жителей. В Куркино, к примеру, помимо обязательной инфраструктуры - торговых комплексов, предприятий социально-бытового обслуживания, поликлиники - будут построены такие объекты, как выставочный зал, библиотека, клубные помещения. Особое внимание уделяется активному отдыху жителей. В центральной части района запланировано строительство спортивного комплекса, на территории которого будут расположены футбольное поле, плавательный бассейн, спортивная школа, несколько спортзалов и открытых игровых площадок. Помимо этого в Куркино планируется строительство специализированной базы для занятий лыжным и велосипедным спортом, а также строительство теннисного клуба и детского парка с аквадромом. В пойме реки Сходни будут располагаться зоны отдыха. В местах с большим перепадом высот планируется соорудить трассы скоростного спуска на лыжах, оборудованные специальными подъемниками, а также сеть велосипедных и пешеходных дорожек. Большое внимание благоустройству территории уделяется в новом микрорайоне Жулебино: здесь есть и фонтаны, и бульвар, разбиты цветники и газоны. Это только кажется, что за пределами третьего транспортного кольца жизнь останавливается, - пусть она и не бьет ключом, как в Центре, но уж сонным царством ее сегодня не назовешь.




на главную
Хостинг от uCoz