Вакуум - залог дефицита



В России существует настоящий кредитный вакуум в сфере финансирования строительных проектов, что отнюдь не способствует быстрому преодолению дефицита коммерческих площадей. На плечи девелоперов ложится непростая задача довести задуманное до конечной цели - получения дохода. В рыночных условиях недостаточно построить объект - для успешной реализации проекта необходим комплексный подход к проектированию, финансовому планированию и развитию территории, нужен единый план, исходящий из четкого понимания конечных целей проекта и правильного позиционирования его на рынке. О том, как работают девелоперские компании на московском рынке, рассказал Алексей Самсонов, начальник отдела маркетинга Группы Компаний "Конти". В отличие от стран Северной Америки и Европы, в которых девелопмент развит в большей мере, у нас в России он только начинает набирать обороты. Помимо генерирования идеи, девелоперы привлекают застройщиков и инвесторов, а в большинстве случаев сами выполняют эти функции. Исходя из общей концепции разрабатываются планы будущих объектов, подыскиваются площадки. После проведения экспертиз на местности проект начинает реализоваться, и девелоперами привлекаются необходимые финансовые потоки. Когда строительство завершено, объект продают или сдают в аренду - это решает девелопер, возможно, по инициативе инвестора. Нам тесно не только жить, но и работать Отвечая на вопрос о динамике изменения доходности в сфере строительства и реконструкции коммерческой недвижимости, Алексей Самсонов заметил, что спрос остается очень высоким, поэтому доходность этого направления бизнеса растет. Доказательство этому - результат множества экспертиз и оценочные показатели. Резерв неудовлетворенного спроса по-прежнему высок, поскольку количество офисных площадей в столице явно не соответствует потребностям. Например, если в Варшаве на одного человека приходится 4,7 кв.м коммерческой площади (офисных зданий класса А и Б), то в Москве - около 1,6 кв. метров. Раз строят на площадях, значит площадки уже кончились В известном советском детском фильме герой таскает по пионерлагерю увесистую конструкцию и стонет: "Куда ставить-то?!" А занятый начальник лагеря ему отвечает: "Да подожди ты!" Примерно так же чувствуют себя инвесторы, пытающиеся найти в Москве достойный плацдарм для реализации своих проектов - ставить некуда. "На проект влияет масса факторов, - рассказывает А. Самсонов. - Помимо правильной маркетинговой концепции, безусловно, важно и наличие административного ресурса, потому что количество площадок в Москве ограничено, пустых - единицы". Иногда даже говорят, что пустые площадки вообще отсутствуют. Поэтому дальнейшее развитие возможно за счет освоения заброшенных заводских территорий, ветхих домов и складских помещений. Идея сохранения или воссоздания исторической среды обладает сегодня большим коммерческим потенциалом. Пример этому - усадьба "Покровское-Глебово", построенная компанией "Конти". Это малоэтажный элитный жилой комплекс, в основу концепции которого, по словам А.Самсонова, легло уникальное местоположение. Под застройку был отведен участок на границе природоохранной зоны лесопарка Покровское-Стрешнево на "острове", образуемом Химкинским водохранилищем, каналом им. Москвы и речкой Химкой. Авторы проекта предложили возвести усадьбу, спланированную по классическим канонам зодчества XIX века, но, разумеется, с самым современным набором инженерных и технических возможностей. Идея была подсказана не только чисто русским пейзажем, но и историей здешнего места. Ведь этот элитный комплекс соседствует со старинной усадьбой Покровское-Глебово-Стрешнево. Красота дороже денег При получении привлекательных площадок большое значение играет то, будет ли предлагаемый проект способствовать улучшению архитектурного облика города. Корпорация "Конти" является автором концепции и управляющей компанией правительственной программы "Новое кольцо Москвы". Эта масштабная комплексная инвестиционная программа начала реализовываться в 1999 году и может служить позитивным примером сотрудничества органов государственной власти и частного бизнеса в сфере девелопмента. Программа рассчитана на 15 лет и предусматривает строительство около 60 высотных (35-40 этажей) многофункциональных жилых комплексов в срединном и периферийном поясах Москвы, которые станут новыми архитектурными доминантами. При проектировании любых комплексов предусматривается инфраструктура, необходимая для района. Что касается взаимоотношений с городской администрацией, то они складываются таким образом: 60% площади получают инвесторы, а остальные 40% достаются городским властям. Основная часть городской доли отводится под муниципальные нужды и лишь незначительная - под жилье. Что касается развития социальной инфраструктуры, то оно происходит всегда по-разному, так как один район может быть развит лучше, чем другой. Иногда часть площадей отдается под строительство культурно-развлекательных центров или, например, для возведения учебных заведений. Люди бьются за металл На вопрос о том, насколько действующее законодательство способствует росту привлекательности инвестиций в недвижимость, А. Самсонов ответил, что законодательство всегда будет разрабатываться и доводиться "до ума". Поскольку законодательство в сфере недвижимости еще до конца не сформировано и не все жизненные ситуации в нем адекватно отражены, то многое зависит от правоприменительной практики местных органов власти, которые на основе существующего Гражданского кодекса издают соответствующие постановления и приказы. Но нельзя не заметить, что многие перспективные инвестиционные схемы не могут быть полноценно реализованы именно из-за несовершенства нормативной базы. Это, в частности, касается ипотечного кредитования. Доходность вложений в недвижимость может быть ниже, чем у отдельных государственных и корпоративных ценных бумаг, но ликвидность и надежность этого товара намного выше. Если курсовая стоимость акций в отдельные периоды резко падает, то с недвижимостью этого быть не может. Иногда происходят кризисные ситуации, косвенно влияющие на развитие экономики России, но на общем внутриэкономическом фоне недвижимость остается непотопляемым инвестиционным активом. Девелоперская компания должна учитывать экономические интересы всех участников финансирования проекта. "По инвестиционным договорам у нас отлажены схемы работы с физическими и юридическими лицами. Мы стараемся сделать их участие в проектах минимально рискованным, даже если нам самим приходится растягивать доходность во времени". Сегодня все больше и больше инвестиционных компаний, иностранных банков интересуются недвижимостью России. Политическая обстановка является благоприятной для привлечения зарубежного капитала, инвестиционный "климат" улучшается в глазах зарубежных инвесторов, поэтому большие офисные центры приобретаются иностранными компаниями. "Нужно привлекать зарубежные капиталы, но чтобы это сделать, необходимо создавать настоящие, красивые и безупречные проекты", - считает Алексей Самсонов. Одними из важнейших проблем на сегодняшний день являются проблемы кредитования и страхования инвестиционных проектов. Главным препятствием кредитования является отсутствие "длинных денег" - долгосрочного вложения финансовых средств. Эта проблема сейчас активно обсуждается законодателями, и здесь в ближайшие годы могут произойти позитивные перемены, которые положительно скажутся на инвестиционном климате и практике девелопмента.




на главную
Хостинг от uCoz